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1979年8月,长实成功从汇丰银行手中购入和记黄埔9 000万股普通股,一举为顺利入主和黄铺平道路。和黄属英资四大洋行之一,不仅在红磡拥有庞大的船坞地皮,而且是综合性大型企业集团。1985年,长实再透过和黄收购香港电灯集团。至此,长实一举控制了四家上市公司,市值达353.9亿元,比未进行上述收购活动的1977年大幅增长59倍。这一时期,由于港元跟随英镑对美元贬值14.3%,香港物价全面上涨,在建筑成本中,工资普遍上涨30%以上,水泥、木材、圆铁等各类建筑材料分别上涨20%至50%不等。加上1966年起实行新的建筑条例,新条例下楼宇建筑面积至少要比旧条例减少20%,实际上增加了楼宇建筑的成本。种种因素,推动了香港楼价、租金的上升。1972年,太古集团眼看香港地产业日渐兴盛,而世界航运业则开始不景气,遂创办太古地产有限公司,向地产业进军,计划关闭太古船坞,将其所拥有的庞大土地作地产发展。初期,太古因感集团缺乏地产专才,为吸收经验,于1973年与陈德泰旗下的大昌地产联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,并将太古城第一期地盘注入。后来,太古高层大概觉得太古船坞再发展的规模实在太大,没有必要与大昌分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权,并将太古地产在香港股票市场挂牌上市。太古地产后来发展成香港著名的地产集团之一。哪个赌博app信誉好1997年7月1日,香港在全球注目之中顺利回归,迈进一个历史新纪元。新成立的特区政府首先面对的一项重大挑战,就是如何制订合理、平衡的房屋政策,逐步除去“地产泡沫”这一重大隐患。毋庸置疑,高地价、高楼价、高租金已对香港经济的竞争力及社会发展构成相当大的危害,不能等闲视之。

哪个赌博app信誉好70年代期间,相继发展的私人屋邨还有置富花园、置乐花园、鹤咀新邨、绿杨新邨、黄埔新邨、健威花园、德福花园、荃湾花园,以及愉景湾等。这一时期,香港经济蓬勃发展,市民收入水平不断提高,对居住环境的要求愈来愈高。是以规模庞大、设施齐全,档次较高的私人屋邨愈来愈受买家欢迎。自此,私人屋邨的兴建逐渐成为香港住宅市场的主流。〔9〕 林宝安著:《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》,载高承恕、陈介玄主编:《香港:文明的延续与断裂?》,联经出版事业公司1997年版,第211页。不过,信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比,在投资策略上有两点明显的区别: 第一,信和地产以地产发展为主、地产投资为辅,因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外,其余均推出发售。当时,信和推出的尖东物业甚受市场欢迎,永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录,轰动一时。第二,信和发展地产物业,往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行,如尖沙咀中心,信和地产占四成半权益,其余五成半权益则由黄氏家族持有。

香港会展中心占地33.5万方尺,包括作为底层基座的7层高具国际先进水平的会展中心,以及设于基座之上的两幢高级酒店、一幢写字楼,以及一幢酒店式豪华住宅大厦,总楼面面积440万方尺,规模比3幢交易广场合起来还大一倍,或相当于近6幢汇丰银行大厦,堪称香港最巨大的建筑物。香港会展中心从1985年初动工,到1988年11月完成,历时3年9个月。1989年11月,英国王储查尔斯携夫人戴安娜王妃访港,为香港国际会议展览中心揭幕。香港会展中心是80年代香港最具代表性的五大建筑之一(其余分别是汇丰银行大厦、中国银行大厦、交易广场及奔达中心),它与尖东的新世界中心隔海相望,不但为维多利亚海港增添瑰丽的色彩,而且成为新世界屹立在香港地产界的标志和象征。这次升浪,基本上是以住宅楼宇为主力,带动写字楼和商场店铺市场上升。香港写字楼租金在1989年初达到顶峰后因供应量大增而回落,1990年至1992年一直处于低潮。这令发展商对兴建写字楼的兴趣大减,甚至将部分商住地盘改建住宅大厦。1992年底,写字楼的空置率再次降到低点,租金蓄势待发。1993年,写字楼市场交投畅旺,无论是租金、售价均大幅攀升,中区和湾仔甲级写字楼的租金在短短一年间升幅分别达4成及3成,1994年初,中区交易广场每月每方尺租金已升至90元,直逼全球冠军东京。写字楼售价亦迭创新高,1993年12月,中区大道中九号优质物业19楼就创出每方尺售价1.37万元的天价。这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。哪个赌博app信誉好其实,早在80年代,太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月,太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦,3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此,太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多,包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦,以及南华早报大厦和凸版大厦,总楼面面积接近400万方尺。其中,已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租,每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连,再与太古城连接,整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”,太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口,交通便利,极具商业发展潜力,其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室,但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。

在九龙,商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中,最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实,九龙仓(简称九仓)的物业重建早在60年代初期已经展开。当时,香港的对外贸易蓬勃发展,九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年,九仓取得港府资助,将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日,海运大厦落成,由玛嘉烈公主剪彩揭幕,第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场,给公司带来可观的收益。1965年,九仓再接再厉,与华资地产商许世勋和陈德泰合作,建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。〔16〕 林惠莹、方中日著:《黄志祥谈信和“生仔”》,载香港《信报财经月刊》第5卷第1期,第30页。(3)因美国减息,大量资金涌向地产市场而形成的“资产通胀”。从1989年6月到1994年3月期间,美国因经济衰退或不景气连续多次宣布减息,最优惠利率从11厘减至6厘,香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息,期间香港通胀高企,形成银行负利率时期。在负利率环境下,大量资金从银行体系流入地产、股票市场,大幅推高地产、股票价格,形成“资产通货膨胀”。

1998年1月,大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕不过,90年代恒隆系发展策略的重点,似乎仍集中于扩大投资物业方面,其中淘大置业担任这方面的主角。1992年6月,淘大宣布10股供3股计划,集资27.9亿元,其后在8个月内全数用于扩展投资物业组合,包括以7.2亿元购入约17万方尺丽港城商场、以9亿元购入约30万方尺的中区渣打银行总行大厦、以3.3亿元购入15万方尺的长沙湾百佳大厦、以8亿元购入的豪华住宅花园台2号等。1993年1月以后,淘大通过拨出内部资金及借贷共11.4亿元,10月再透过发行可换股债券集资19.9亿元,继续收购有升值、加租潜力的优质投资物业。换言之,在短短一年半时间内,恒隆系已动用50亿元购入投资物业。新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。

和黄把握良机出击,大大减低了土地成本。整项庞大计划,是在黄埔船坞旧址约19公顷(约200万方尺)土地上兴建94幢住宅大厦,共11 224个单位,总楼面面积764万方尺,另有商场面积169万方尺,计划在6年内分12期发展,总投资40亿元。这是香港进入过渡时期以后首项庞大地产发展计划。黄埔花园从1985年4月推出第一期,到1989年8月售出最后一期,历时4年半,每方尺楼面售价从最初的686至717元上升到1 490至1 755元,平均每方尺楼价约1 220元。粗略估计,和黄的总收益高达92亿元,扣除40亿元成本,黄埔花园至少为和黄带来53亿元的巨额利润,这还不算约169万方尺的收租商场面积。难怪和黄总经理马世民说:“It is a wonderful investment”。然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。哪个赌博app信誉好到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。

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